¿Cerrar una terraza aumenta los metros útiles de tu vivienda?

¿Una terraza cerrada cuenta como superficie útil?

Conviene distinguir dos conceptos que se confunden a menudo. La superficie construida incluye los cerramientos y los elementos exteriores; la superficie útil es la realmente pisable dentro de la vivienda, la que aparece en las fichas técnicas y en las tasaciones.

Una terraza abierta computa de forma parcial. La normativa catastral establece que los balcones, terrazas y porches cubiertos computan al 50 % de su superficie, y que pasan a computar al 100 % cuando quedan cerrados por tres de sus cuatro orientaciones. Es decir: al cerrar la terraza, sus metros dejan de contar a la mitad y pasan a contar enteros a efectos de superficie construida.

Que además cuenten como superficie útil de la vivienda es otra cosa: para eso, el espacio debe ser habitable, cumplir los requisitos de ventilación, iluminación y aislamiento que exige la normativa de edificación, y estar legalmente incorporado. Un cerramiento ligero que protege del viento no convierte automáticamente la terraza en una habitación.

Cuándo puede computarse una terraza como parte de la vivienda

Para que los metros se integren realmente en la vivienda tienen que darse varias condiciones a la vez. 

• La primera es urbanística: que el edificio tenga edificabilidad disponible y que la ordenanza municipal permita ese cierre. En muchas ciudades hay zonas donde sencillamente no se autoriza.
• La segunda es técnica: el espacio resultante debe cumplir las exigencias del Código Técnico de la Edificación en aislamiento, ventilación, salubridad y protección frente al ruido. Incorporar la terraza al salón significa que pasa a formar parte de la envolvente térmica de la vivienda, con los requisitos que eso implica.
• La tercera es comunitaria: el cerramiento afecta a la fachada, que es elemento común, así que necesita el acuerdo de la comunidad de propietarios en los términos que fijen los estatutos y la Ley de Propiedad Horizontal. Muchas comunidades aprueban un modelo de cerramiento homogéneo para todo el edificio, lo que simplifica mucho el trámite.

Cómo influye el tipo de cerramiento en la superficie útil

No todos los sistemas tienen el mismo efecto administrativo, y esta es una de las claves de la decisión. Hay tres escenarios habituales.

• Cerramientos ligeros y desmontables, como las cortinas de cristal sin perfiles verticales, se plantean con frecuencia como protección frente al viento y la lluvia, no como ampliación de la vivienda. Suelen tener una tramitación más sencilla, aunque el criterio varía mucho entre municipios y conviene consultarlo antes.
• Cerramientos con carpintería fija y acristalamiento aislante crean un espacio estanco y climatizable. Aquí el cierre es evidente para cualquier inspección y el cómputo al 100 % es la regla, con los permisos y obligaciones que conlleva.
• Cerramientos integrados en la vivienda, aquellos en los que se retira la carpintería original y la terraza pasa a formar parte del salón, son una ampliación en toda regla: exigen proyecto técnico, licencia de obra y cumplimiento íntegro de la normativa de habitabilidad.

Qué permisos necesitas para incorporar la terraza a la vivienda

Los trámites varían según el municipio y el alcance de la obra, pero el recorrido habitual incluye estos pasos:

• Autorización de la comunidad de propietarios, al afectar a la fachada. Conviene revisar los estatutos y llevar el punto a junta con el modelo de cerramiento concreto.
• Licencia municipal. Obra menor o comunicación previa en los cerramientos ligeros; licencia de obra mayor con proyecto técnico cuando hay aumento de superficie construida.
• Proyecto y dirección facultativa de arquitecto o aparejador en las obras de mayor entidad.
• Cumplimiento del Código Técnico, que el técnico justificará en el proyecto.
• Certificado final de obra, necesario después para los trámites de Catastro y Registro.

Un aviso importante: si el edificio ha agotado su edificabilidad, la ampliación puede no ser autorizable, por muy correcto que sea el cerramiento. Comprobarlo antes de encargar nada evita disgustos serios.

¿Hay que actualizar el Catastro y las escrituras?

El Catastro, sí. Cualquier alteración que modifique la superficie construida debe declararse, habitualmente mediante el modelo correspondiente y dentro del plazo que fija la normativa. La consecuencia directa es que sube el valor catastral y, con él, el recibo del IBI. Es el precio de tener los metros en regla.

Las escrituras y el Registro de la Propiedad son otra cuestión. Para que la ampliación conste registralmente hay que otorgar una declaración de obra nueva por ampliación ante notario, aportando la licencia y el certificado técnico, e inscribirla. No es obligatorio en todos los casos, pero sí es muy recomendable si se piensa vender o hipotecar: una vivienda cuya superficie real no coincide con la registral genera problemas en la tasación y en la financiación del comprador.

Y el riesgo de no legalizar es real. Un cerramiento sin permisos puede derivar en expediente sancionador y, si no es legalizable, en orden de retirada. Además, en la práctica, los metros no legalizados no suman valor en una tasación: el tasador no computa lo que no consta.

Los metros que cuentan son los que están en regla

Cerrar una terraza mejora la vivienda desde el primer día: gana un espacio utilizable todo el año, mejora el confort térmico y hace la casa más atractiva. Pero para que esos metros cuenten de verdad —en la tasación, en la venta y ante la administración— tienen que estar autorizados, declarados e inscritos.

La secuencia correcta es siempre la misma: comprobar la ordenanza municipal y los estatutos de la comunidad, definir el tipo de cerramiento con un técnico y, solo entonces, encargar la instalación. Hecho así, un cerramiento no solo suma metros: suma valor.

Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento de un técnico o un profesional jurídico. La normativa varía según el municipio y la comunidad autónoma, por lo que conviene consultar cada caso concreto.